מוכר דירה חייב בפיצויים בגין הפסקת משא ומתן

בית משפט מבהיר את סעיף 12 לחוק החוזים

עקרונות חשובים בסגירת עסקה

 

שלב המשא ומתן הראשוני- מוביל למפגש רצונות

חשוב לזהות את 'השלב' של המשא ומתן, והמבחן הינו מבחן עובדתי. האם סוכמו הפרטים המהותיים של העסקה? האם הוחלפו טיוטות?, מהם הנושאים שנשארו ללא הסכמה? האם המחלוקות הן מהותיות או שהן בעלות משקל נמוך יחסי? ככל שהשלב יותר מתקדם, כך סביר להניח שהצדדים רציניים בכוונתם לחתום על החוזה, וככל שכך, צריכה להיות סיבה טובה לסיום המשא ומתן.

 

לחיצת יד בין הצדדים- כוונה רצינית לעסקה סגורה

לחיצת יד היא טקס המסמל 'עליית מדרגה' במשא ומתן ואסור שהוא יהיה ריק מתוכן. לחיצת יד צריכה לבוא לידי ביטוי רק לאחר שסוכמו כל הפרטים המהותיים של העסקה, ולכן קיים מפגש רצונות בין הצדדים.

 

גילוי לב של העובדות המשמעותיות – מלמד על תום לב.

חשוב ליידע את הצד השני על כל כוונה שיש בה להשפיע על המשך המשא ומתן והציפייה לחתום על חוזה. 'גילוי נאות' הוא עיקרון הדדי, וסעיף 12 לחוק החוזים חל על שני הצדדים באותה מידה, כך שגם קונה יכול להיחשב כמי שפעל שלא בתום לב במשא ומתן.

 

הגדרת ציפיות – יש להודיע על כוונה לנהל משא ומתן מקביל

חשוב להבהיר 'ברחל ביתך הקטנה' מהם הציפיות שכל צד יכול לצפות מהצד השני, ולא לצאת מנקודת הנחה שניתן לפרוש מהמשא ומתן באופן מפתיע. הנחת יסוד זו שגויה כיוון שמתקיימת 'עליית מדרגה' במשא ומתן, קיימת ציפייה סבירה כי ההסכם ייחתם.

 

חשוב לדעת:

• לחיצת יד יכולה ללמד על עליית מדרגה במשא ומתן לסגירת חוזה מכר של דירה.

• אין להתעלם מהכוונה הרצינית של הצדדים אחד כלפי השני.

• כל עוד לא נחתם חוזה בכתב אפשר לפרוש מהמשא ומתן.

• בין לחיצת היד לחתימה על החוזה בכתב,  לצד הפרוש צריכה להיות סיבה טובה

• פרישה מהמשא ומתן בשלב מתקדם ללא סיבה טובה, עלולה להקים  עילת תביעה.

• רק הסכם בכתב נחשב כעסקה במקרקעין.

 

מבחינה מעשית

• עד ללחיצת היד, השאיפה היא להגיע להסכמות לגבי כל הנושאים המהותיים. 

• בין לחיצת היד ועד לחתימה על חוזה, יש לפעול במרץ ונחישות להסרת כל המכשולים העומדים בדרך לחתימה על ההסכם.

• יש להיעזר בעורכי דין בעלי ניסיון בעסקאות מקרקעין שאוחזים בגישה מקצועית ויצירתית לפשט את ההליכים ביעילות ונחישות.

• כמו תמיד, הדרך היא לפשט ולייעל  את ההליכים עד להשלמת העסקה באמצעות חוזה בכתב, להקשיב לאנשים ולהציג את האפשרויות והפתרונות העומדים בפניהם.